Gayrimenkul Satışları Ağustos ta Arttı

Türkiye İstatistik kurumu TUIK in  yaptığı açıklamalara göre 2015 yılının Ağustos Ayı nda Türkiye genelinde  112.463  adet konut satışı gerçekleşti. Gayrimenkul Sektöründe geçtiğimiz Temmuz ayına oranla % 6,5 arttı. 2014 yılının Ağustos ayını kıyaslayacak olursak  % 16 lık bir artış yaşandı.

Satış rakamlarındaki artan ivmenin gayrimenkul sektörü için olumlu bir sinyal olduğunu ve döviz kurlarındaki dalgalanmanın yatırımcıları gayrimenkul sektörüne yönlendirdiğini düşünüyorum. Yıl sonuna kadar Gayrimenkul satışının artarak devam edeceği kanaatindeyim.

TUIK in açıkladığı rakamları incelediğimizde İstanbul da Ağustos ayında 18.873 adet  konut satışı gerçekleşmiştir. Yine TUIK in yaptığı araştırmada metrekare fiyatları en yüksek ilçenin Beşiktaş Olduğunu görmekteyiz. Beşiktaş 'ı Sarıyer ve Kadıköy ilçeleri izlemektedir.

Kat Mülkiyeti nedir?

Kanunu'nda ifade edilen şekliyle Kat Mülkiyeti; tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurabilmelerini ifade eder.



Yani en yalın hali ile açıkladığımızda; bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyettir diyebiliriz. Kat Mülkiyeti 'nin kurulabilmesi için bina inşaatının tamamlanmış ve iskan belgesinin alınmış olması şarttır. Bitmiş ve iskan belgesi alınmış bir binanın kat mülkiyetinin kurulması için; taşınmaz mal eğer bir kişinin ise onun ya da birden çok şahsın müşterek malı ise bütün paydaşların imzaladığı dilekçe ile tapuya müracaatı gerçekleştirilerek kat mülkiyeti tapusuyla belgelenmektedir.

Kat İrtifakı Nedir?

İnşaatına başlanmamış ya da yeni başlanmış bir bina için tapu dairesinden alınan belge olan "Kat İrtifakı", inşaat yapılacak veya yapılmakta olan arsa üzerinde sizin almayı düşündüğünüz dairenin hissesine düşen arsa tapusu anlamına geliyor. 

Kısaca kat irtifakı tapusu, inşaatı henüz başlamamış ya da inşaat halindeki ev için, müteahhit ile evi satın alan arasında yapılan karşılıklı bir anlaşmadır ve tapu dairesinden alınır.Tarafların bu belgeyle birbirleri hakkında yükümlülükleri vardır. Bu belgeyle binayı yapan binanın özellikleri, metrekaresi, modeli vs hakkında taahhüt verirken, evi satın alan da ödemeler konusunda söz vermiş olur.

Kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Bu resmi senet tapu sicil müdürlüğünce düzenlenir ve kat irtifakına konu olan arsanın tamamı bir kişiye ait ise resmi senet düzenlenmeyip istem belgesi düzenlenir.

Tapu Senetlerindeki Renkler Ne Anlama Geliyor ?

Gayrimenkullere ait mülkiyet hakkı ile ilgili olarak Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından verilen tapu senetleri içeriklerine göre iki ayrı renge sahip oluyor; pembe ve mavi. Pembe ve mavi renkler, tapu senedinin hangi amaçla verildiğini gösteriyor.

Pembe renkli tapular, söz konusu mülkün projesinde onaylı bağımsız bölümleri olduğunu, kullanım alanlarının ve hisselerinin tespit edildiğini ifade ediyor.

Mavi çerçeveli tapular, söz konusu mülkün bir arsa olduğunu gösteriyor. Arsa tapusunda kullanılan mavi renk, arsanın herhangi bir kat mülkiyetine geçmediğini de simgeliyor.

Müstakil Tapu Nedir?

Müstakil tapu, tek bir kişinin bir gayrimenkul üzerindeki sahiplik durumunu gösteren bir belgedir. Bir başka deyişle müstakil tapu, kadastral sınırların belli olduğu bir arsa veya taşınmaz üzerinde, tek bir kişiye ait tapu bulunması durumudur. Müstakil tapu sahibinin gerçek kişi olmalarının yanında söz konusu kişinin gerçek kişi olması zorunluluğu da bulunmuyor. Özel ve tüzel kişiler, şirket veya kamu kurum kuruluşları da müstakil tapuya sahip olabilmektedir.

İlk Evinizi Almadan Önce Dikkat Etmeniz Gerekenler

İlk evinizi almadan önce dikkat etmeniz gerekenleri sizin için sekiz adımda sıraladık.

1. Adım: Ev sahibi olmaya karar verin.

İlk evinizi almaya karar vermek, belki de hayatınızın en önemli kararlardan biridir. Kendinize ait bir ev, yaşamınızdaki en büyük ve en duygusal yatırımlardan biri olabilir.

Peki böyle bir yatırım için doğru zaman nedir?
Aslına bakarsanız, doğru evi almak için doğru bir zamanlama yoktur. Önemli olan kendiniz için doğru evi bulmak ve bu evi satın almak için finansal durumunuzu çok dikkatli bir şekilde değerlendirebilmektir.

Ev sahibi olduğunuz zaman; yaptığınız bu yatırımın yıllar içinde değerlenmesi, bu yatırımı yapabilmek için normalde belki tasarruf etmeyecek ken, kredi ödemelerinizi yaparak otomatik olarak tasarruf yapmak zorunda kalmak gibi avantajları vardır.

Bugünden itibaren seçenekleriniz araştırmaya başlayın.

2. Adım: Gayrimenkul Danışmanınızın kim olacağına karar verin ve 

                tüm süreçte onunla ilerleyin.

Size yardım edecek gayrimenkul danışmanını ararken, unutmayın ki iyi bir danışman için müşterisi her şeyden önce gelir.

İyi bir gayrimenkul danışmanı:

• Piyasanın genel durumu hakkında sizi bilgilendirir.
• Alacağınız evde ne istediğinizin ve neye ihtiyacınız olduğunun analizini yapar.
• Sürece dahil olacak diğer taraflarla iş koordinasyonunu sağlar.
• Kriterlerinize ve bütçenize uygun evler konusunda size rehberlik eder.
• Mümkün olan en iyi fiyat için sizin adınıza pazarlık yapar.
• Gerekli resmi dokümanların eksiksiz olmasını sağlar ve bürokratik işlemlerin takibini yapar.
• Ortaya çıkan problemler konusunda size bilgilendirip, bu problemlerin giderilmesi için çözümler önerir.

3. Adım: Konut Kredisi alırken seçici davranın.

Konut kredisi alma sürecini kolaylaştırmak için gayrimenkul danışmanınız kredi alma prosedürleri ve ne kadar kredi alabileceğiniz konusunda sizi genel olarak bilgilendirecektir.

​Daha önce müşterisi olunan bankalardan konut kredisi almak daha kolay olacağı için, ilk olarak bu bankalarla görüşmek sizin için faydalı olabilir ama gayrimenkul danışmanınız da sürekli çalıştığı bankalara size yönlendirebilir ve sizinle birlikte bankaya gelerek en uygun krediyi almak için elinden geleni yapar.

4. Adım: Evinizi seçin.
Ev almak için tüm ön çalışmaları yapıp ev aramaya hazır olduğunuzda nereden başlayacağınızı bilemeyebilirsiniz. Çok sayıda satılık ev arasında herhangi bir yönlendirme olmaksızın, ev aramaya başlamak sizin için yorucu ve bunaltıcı olabilir. Gayrimenkul danışmanı sizi, kriterlerinize uygun, doğru eve yönlendirecektir. Sizin için uygun olan ev büyük önem taşıyan ihtiyaçlarınızı ve mümkün olduğunca çok sayıda isteğinizi karşılayan evdir. 

Ev aramaya başlarken kendinize sormanız gereken sorular arasında:

• Aileniz ve sizin için kritik olan iç ve dış özellikler nelerdir?
• Ne kadar büyüklükte bir eve ihtiyacınız var?
• Hangisi daha önemli: konum mu, büyüklük mü?
• Tadilat yapmanız gereken bir evle ilgileniyor musunuz?
• Evin yıllar içinde değerlenmesi sizin için ne kadar önemli?
• Bilinen bir semtte oturmak sizin için öncelik taşıyor mu?
• Toplu taşımaya yakın olması öncelik taşıyor mu?
• Evinizde olmasından vazgeçemeyeceğiniz özellikler neler?

Satılık evleri görmeye başladıkça, büyük olasılıkla önceliklerinizin değişmeye başladığını göreceksiniz.

5. Adım: Teklif Verin.

Standartlarınıza uygun bir ev bulduktan sonraki adım ne kadar bir fiyat teklif edeceğinize karar vermektir. Unutmayın ki ev almak bir yatırımdır. Fiyata karar verme noktasına geldiğinizde, uygun fiyatı teklif ettiğinizden emin olmanız için gayrimenkul danışmanınız size bölgedeki benzer özelliklere sahip evlerin fiyatları konusunda bilgi verecektir. Fiyat teklifi verirken gayrimenkul danışmanınız dan size rehberlik etmesi konusunda yardım isteyin.

En iyi fiyat teklifini verdiğinize emin olmak için dikkat etmeniz gereken bazı noktalar: 

• Satış Fiyatı - Evin ilan edilmiş fiyatına bakıp bu fiyatı baz kabul ederek başlayabilirsiniz.
• Piyasa Analizi – Gayrimenkul danışmanınız çevredeki karşılaştırılabilir ev fiyatlarını size söyleyerek fiyatın uygun bir noktada olup olmadığına karar vermenize yardım edebilir.
• Tadilatlar: Gayrimenkul danışmanınız fiyat içinde değerlendirebilme niz için ev içinde yapılan yenilikler ve tadilatların listesini size verebilir.

6. Adım: Detayları araştırın.

Gayrimenkul danışmanınız evde yapılan iyileştirmeler ve düzeltilmesi gerekenler bilgisini size verecektir. Böylelikle evi satın alırsanız size neyin beklediğini önceden biliyor olursunuz.

Yapılan tadilatlar ve yapılması gereken iyileştirmeleri satın alma sürecinde bilmek çok önemlidir. Yapılan iyileştirmeler evinizin değerini arttırırken, yapılması gereken tadilatlar sizin için fazladan masraf demektir. Sizin öncelikle önem vermeniz gereken konu su tesisatından, kalitesiz inşaattan kaynaklı yapısal bir hasar olup olmamasıdır.

Bazen büyük gibi görünen problemler az bir uğraş ve düşük bir bütçeyle çözülebilmektedir. 


7. Adım: Kapanış sürecini iyi yönetin.

Doğru fiyatı belirlediniz ve artık satın almaya karar verdiniz. Bu noktada satın almayı riske atmamak için sizin sorumluluğunuzda olan ve dikkat etmeniz gereken bazı hususlar bulunmaktadır. 

Bu sorumluluklar:

• Kredilerinizi ve harcamalarınızı kontrol altında tutmak – Bu dönemde büyük harcamalar yapmayın, bütçenizi kontrol altında tutun.
• Gayrimenkul danışmanınız ve banka yetkilisiyle iletişim halinde olun – Hem bankanız  hem de gayrimenkul danışmanınızın telefonlarına hemen dönme konusunda titizlik gösterin, gerekli dokümanları zamanında sağlamak konusuna önem verin. Aklınıza takılan en ufak bir soruyu bile sormaktan çekinmeyin. Her gerektiğinde yardım isteyin.

8. Adım: Yatırımınızı güvenceye alın.
Tebrikler! Evinizi aldınız …

Evinizi aldıktan sonra evinizin bakımıyla yakından ilgilenin ve olası hasarları ve aksaklıkları daha büyük bir sorun haline dönüşmeden tamir ettirin. Kendinize evin bakımı ile ilgili bir planlama yapın. Bütün bu bakımları yaptırarak, yıllar boyunca yaptığınız finansal yatırımı korumak sizin yararınıza olacaktır.

Ayrıca unutmayın ki, satışınız sonlandı diye danışmanınız ile olan ilişkiniz de sonlanmak zorunda değil. Evinizi aldıktan sonra bile, danışmanınız gayrimenkul piyasası ile bilgi sağlama, evinizin tadilatı için gerekli yönlendirmeleri yapma, hatta evinizin değerini takip etme konusunda size yardım etmeye devam edecektir. 

Hayırlı olsun!

"Bir Evim Olsun " diyorsanız !

Projeden Aldım 180 m2, Eve Geldim 80 m2

Yeni inşaat projelerinde ortak alan olarak geliştirilen bazı bölümler ( otopark, havuz, sosyal alanlar, ortak kullanılan özellikli odalar, kat bahçeleri,seyir terasları vb.)  daire brüt alanlarına ilave edilerek satılabiliyor. Bir pazarlama kurnazlığı olarak, yüksek metrekare gösterilmesiyle satılan dairelerin cazibesi arttırılmaya çalışılmaktadır.

Diyelim ki projeden 180 m2 bir daire satın aldınız. Evinizi teslim alırken gerçekten 180 metrekare olarak mı teslim alacaksınız?
Size kötü süprizlerle karşılaşmamanız için net ve brüt metrekarenin ne demek olduğunu kısaca anlatmaya çalışayım.

Konutlarda doğru olan brüt alan ve net alan farkının % 15-25 arası olmasıdır.Ancak bazı inşaat firmaları öylesine abartıyor ki bu fark %70 lere kadar çıkabiliyor. Gayrimenkul piyasasında artan inşaat ve arsa maliyetleri, haksız rekabet brüt ile net metrekare arasındaki makasın açılmasına neden oluyor. Hal böyle olunca da brüt ve net metrekare farkı konut alanların karşılaştığı sorunlar arasında yerini almakta.

Projelerde görülen metrekare ile evin gerçek metrekaresinin birbirinden çok farklı olduğu durumlar sıkça karşılaşılıyor. Örneğin 180 m2 brüt bir satış alanı olan bir daire net 140 m2 de olabilir, 80 m2 de.
- Nasıl mı?

Bugün  ortak alan olarak projelerde tasarlanan bazı bölümler  ( otopark, havuz, sosyal alanlar, ortak kullanılan özellikli odalar, kat bahçeleri,seyir terasları vb.) daire brüt alanlarına ilave edilerek satılabiliyor. Bu gibi durumlarda hayal kırıklığına uğramak istemiyorsanız gayrimenkul alırken çok dikkatli davranmalısınız.
Öncelikle  Satış Temsilcisine " Alacağım dairenin brüt alanı ve net alanı kaç m2 ? " , "ben kapımı kapattıktan sonra kaç m2 alana ayak basıp yaşayacağım"  gibi sorularınızı sormalısınız.

- Peki hangi kriterlere dikkat edeceğiz.

Öncelikle dairenin net m2 si içinde ayak başılan ve ev halkının daire içinde faydalandığı tüm alan olduğudur. Brüt m2 içinde dairenin kullanım alanı ile ortak alanlarıda kapsadığını unutmamalıyız.

Bir Konut un brüt ve Net i  kendi içinde 4'e bölünmeli ;

1. Dış Brüt : Bir dairenin toplam inşaat alanından aldığı paydır. Otopark, depo, sosyal tesisler, dahil toplam inşaat alanından düşen pay ilave edilir.
2. İç Brüt  : Bir dairenin katından düşen paydır. Asansör, merdiven ve havalandırma boşlukları ve koridorlardan  yani kattan aldığı paydır.
3. Dış Net : Dairenin dış dört duvarının toplamı. Balkon ve teraslar dahil edilir.
4. İç Net : Bir dairenin ayak basılan alanlarının toplamı.

Vaziyet Planı Nedir?

Vaziyet planı; inşaat alanında bulunan her türlü varlığın yerini belirten haritadır. Söz konusu alanın konumunu gösterir, yerleşim planı da denebilir. Vaziyet planını projenin mimarı çizer.



Vaziyet planının özellikleri ;

1. Vaziyet planı ölçeği genellikle 1/200 veya 1/500 olur. Ancak proje büyüklüğüne göre 1/1000, 1/2000 ölçekli de olabilir.

2. Arsanın parsel numarası, komşu arsaları, parsel numaraları ve üzerindeki yapıları ile beraber gösterilerek kaç katlı oldukları belirtilir

3. Kuzey yönü, Hakim Rüzgar ve Manzara gösterilip işaretlenir.

4. Yapının yola olan ölçüsü, yapının kitle ölçüsü, arsa dışındaki yolun adı ve genişliği yazılır.

5. Yapıların kitlesi, plan görünüşü veya perspektif olarak çizilir. İç ayrıntı gösterilmez.

6. Yapı giriş yeri, arsa içindeki giriş yolu, otopark ve diğer gezinti yolu gösterilir. Garaj bahçeler, havuzlar, sosyal tesisleri, yönetim binaları ve tamamlayıcı yapılar varsa çizilir. Kuyu, sarnıç, fosseptik çukuru gibi yeraltı yapıları ile arsada mevcut olan ağaçlar gösterilir.

7. Arsa köşeleri ve gerekli yerlerinin teras döşemelerinin ve gereken diğer yerlerin kotları, kabul edilen sıfır kotuna göre eğimi gösterilir.

8. Yapı birden çok bloklar halinde ise, her yapı bloğunun ismi veya işareti kendi bloğu üzerine yazılır.

9. Çizim ile gösterilenlerden başka, vaziyet planında, paftanın uygun yerine yapılacak tablolar yardımıyla yapı ile ilgili (kat alanı, yapı toplam alanı, yapı cinsi, yapı bedeli, meslek odalarınca istenen bilgiler, yapı kadastro kayıtları vb.) bilgiler verilir.