Avcılar'da Kentsel Dönüşüm Tam Gaz

İstanbul Avcılar’da, “Hayat Kurtarma Hareketi” olarak adlandırılan riskli binaların yenilenmesi çalışması tüm hızıyla devam ediyor. İlçede bir yandan ömrünü tamamlamış riskli binalar yıkılırken diğer yandan yıkılan binaların yerine deprem yönetmeliğine uygun olarak yenileri yapılıyor.

Avcılar' da deprem güvenli bir kent inşası tüm sokaklarda hayata geçiyor ve bugünlerde Avcılar sokaklarını gezdiğiniz de Karot alınmış binaları, kentsel dönüşüme girecek afişleri asılmış yıkımı bekleyen binaları, yıkılmakta olan binaları, tamamen yıkılmış ve temeli kazılan ve yenilerinin yapıldığı modern binaları görebilirsiniz. Hatta binaların tüm aşamalarını aynı sokakta bile görebilmeniz mümkün.  Son verilere göre, kentte riskli olarak görülen binaların son bir yılda ki değişimi önceki yedi yılda olan değişim miktarını geçmiş durumda.

Avcılar Belediye Başkanı Sayın Turan Hançerli’nin vatandaşın binasını kolaylıkla yenileyebilmesi amacıyla kentsel yenileme kapsamında yürüttüğü uygun kredi, malikler arası uzlaşma ve vergiden muaf olma konusunda uygulamaya koyduğu hizmetlerse süreci hızlandırdı.

“Avcılar Modeli” ile bir yıllık süreç içerisinde 5 bin konut daha  kentsel yenilenme sürecine girecek.

7 Adımda Evinizi Satın

YEDİ  ADIMDA  EVİNİZİ  SATIN

1. Adım: Evinizi satma sebeplerinizi belirleyin.

Evinizi satma sebebiniz, satışın aciliyetini belirleyen bir unsur olduğundan önem taşımaktadır. Evinizi satma sebebinizi danışmanınız ile açıkça paylaşın. Satışı iyi ya da kötü yönde etkileyebilir. Evinizin acilen satmak isterseniz, büyük olasılıkla bu evinizin satış fiyatını da etkileyecektir.

Evinizin satış sürecinde çok önem taşıyan aşağıdaki faktörleri göz önünde bulundurmanızda yarar vardır.

• Satma Nedeniniz
• Fiyat
• Konum
• Mülkün Durumu
• Mülkün Büyüklüğü/ Boyutu
• Dizayn ve şekli
• Ulaşılabilirlik

2. Adım: Satış masraflarını hesaplayın.

Evinizi satmadan önce satış sırasında oluşacak masraf ve maliyetleri belirlemek evinizin fiyatını belirlemede size çok yardımcı olacaktır. 

Bu maliyetler arasında tapu harcı, gayrimenkul danışmanına vereceğiniz komisyon, alım-satım vergisi, satış öncesinde yapmanız gereken reklam masrafları bulunmaktadır.

3. Adım: Fiyatlandırmayı doğru yapın.

Evinizi satışa çıkardığınızda, doğru fiyatlama evinizin satışını etkileyecek en önemli faktördür.

Evinizi ederinden yüksek bir fiyata satışa çıkarmanız;

• ​Mülkünüzle çok az sayıda alıcının ilgilenmesine
• Mülkünüzün uzun süre satılamamasına
• Çok uzun süre satılamayan bir eve daha az fiyat teklif edilmesine sebep olur.

Evinizi ederinden daha düşük bir fiyata satışa çıkarmanız ise;

• Para kaybetmenize
• Alıcıların mülkünüzle ya da mülkünüzün bulunduğu bölge ile ilgili negatif bir algı oluşturmasına ve daha da düşük fiyat teklifinde bulunmasına sebep olur. 

4. Adım: Evinizin konumunu belirtin.
Satacağınız evin konumu ile ilgili yapabileceğiniz pek bir şey yoktur. Evinizin konumu satış fiyatını belirlemede büyük önem taşır.

Evinizin konumuyla ilgili olarak göz önünde bulundurmanız gereken noktalar:

• Eviniz için belirlediğiniz fiyat, bulunduğu bölgedeki diğer satılık evlerle aynı fiyat aralığında mı?
• Eviniz bilinen ve revaçta bir semtte mi yoksa gelişmeye başlayan bir semtte mi?
• Eviniz şehir içinde mi yoksa şehir dışında mı?

5. Adım: Evinize özen gösterin.

Evinizin genel durumu ve bakımlı olup olmaması evinizi ne kadar kısa sürede satabileceğinizi belirleyen unsurlardan biridir. Alıcıda bırakılacak ilk olumlu izlenim, bir evin diğer satılık mülklere tercih edilmesini ve daha yüksek fiyata satılmasını sağlar.

Bu ilk olumlu izlenimi sağlayacak bazı tavsiyeler aşağıda sıralanmıştır:

• Evinizi satışa çıkarmadan önce mutlaka temizletin.
• Dış cephe boyasını yaptırın.
• Dağınıklıklardan ve fazlalıklardan kurtulun.
• Gözle görülebilecek bozuklukları tamir ettirin.

6. Adım: Evinizi satışa hazırlayın.

Doğru bir şekilde yerleştirilmiş mobilyaların evi olduğundan büyük gösterdiğini biliyor muydunuz? Ya da perdeleri açmanın ve tüm ışıkları yakmanın evi daha aydınlık ve ferah yaptığını? Bütün bunları yapmak, yani evinizi en güzel göründüğü hale sokmak satış sürecinde çok büyük önem taşır.

Evinizi en güzel şekilde göstermenizi sağlayacak bazı tavsiyeler:

• Parkeleri ve aydınlatmayı temizletin.
• Kapıları ve tavanları boyatın.
• Musluk ve elektrik prizlerini tamir ettirin ya da yenileyin.
• Evdeki fazlalık eşyalarınızı kaldırın, duvarda asılı olan fazlalık şeyleri indirin.
• Gündüz bile olsa lambaları yakın ve perdeleri açın.
• Evde hafif bir müzik çalın ve odalara ağır olmayan rahatlatıcı bir koku sıkın.
• Alıcılara gösterileceği zaman kesinlikle evde olmayın.​

7. Adım: Ulaşım yollarını belirtin.

Evinize nasıl ulaşıldığı ve nerelere yakın olduğu konusunda da pek bir şey yapmanız mümkün değil. Ancak gayrimenkul danışmanınızla birlikte çalışarak olumlu tarafları ortaya çıkaracak bir plan yapabilirsiniz.

Düşünmeniz gereken bazı şeyler:

• Toplu taşıma
• Ana yollar
• Alışveriş Merkezleri
• Okullar, dershaneler ve kurslar
• Parklar, bahçeler ve çocuk oyun alanları
• Restoran ve kafeler

2. El Ev Alacaklara 9 Altın Öneri

Ev alma kararı hayatımızın en önemli kararlarından biri ve hatta dönüm noktalarından birisidir. Bu nedenle ev almadan önce bazı konular hakkında bilgi sahibi olmak faydamızadır. Çünkü hepimiz bizim için doğru olan bir evi almak isteriz. Bu nedenle ikinci el bir ev alacaksanız aşağıdaki Dokuz altın öneriyi dikkate alınız.

1. Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gidilerek, konuta ait tapu kütüğündeki mevcut kayıtlar incelenmeli. Üzerinde irtifak hakkı ve ipotekli olup olmadığı, satışa engel bir tedbir kararı bulunup bulunmadığı kontrol edilmeli.
2. Kat mülkiyeti tapulu konut alımına önem verilmeli. Kat mülkiyetli tapusu olan ev kanunlara uygun yapılmış ve tamamlanmış ev demektir. 
3. Evin altyapısına ve fiziksel özelliklerine dikkat edilmeli. İkinci el evlerin mutlaka bir tadilata ihtiyacı olur. Bu da size satınalmadan sonra artı bir masraf demektir.
4. Uzmanlar betonarme binaların ömrünün yaklaşık 100 yıl olduğunu belirtir. Bu nedenle ikinci el konut alırken konutun yaşına dikkat edilmeli.
5. Seçilen dairenin yönü, ışık ve güneş alma durumu hesaba katılmalı.Ayrıca dairenin bulunacağı kat önemlidir.
6. Dış cephe mantolama sının yapılıp yapılmadığı, yapıldıysa hangi malzemelerin kullanıldığı araştırılmalıdır. Hatta su yalıtımı olup olmadığı da sorgulanmalıdır.
7. Konutun geçmiş yıllara ait elektrik, su, çevre vergisi, emlak vergisi gibi borçları mutlaka kontrol edilmelidir.
8. Deprem gerçeği unutulmamalı. Bu nedenle konutun bulunduğu bölgenin depreme dayanıklı olup olmadığı öğrenilmeli. Ayrıca binanın deprem yönetmeliğine uygunluğu da kontrol edilmeli. 
9. Bölgenin gelişim yapısı dikkate alınmalı. Ayrıca konutun alışveriş merkezlerine, toplu taşımaya, hastanelere ve okullara yakınlığı irdelenmeli. Bu unsurlar hem sizin yaşamınızı kolaylaştırır hem de ileride konutun daha rahat bir şekilde satılmasını sağlar. 

8 Adımda Ev Sahibi Olun

SEKİZ  ADIMDA EV SAHİBİ OLUN

1. Adım: Ev sahibi olmaya karar verin.

İlk evinizi almaya karar vermek, belki de hayatınızın en önemli kararlardan biridir. Kendinize ait bir ev, yaşamınızdaki en büyük ve en duygusal yatırımlardan biri olabilir.

Peki böyle bir yatırım için doğru zaman nedir?
Aslına bakarsanız, doğru evi almak için doğru bir zamanlama yoktur. Önemli olan kendiniz için doğru evi bulmak ve bu evi satın almak için finansal durumunuzu çok dikkatli bir şekilde değerlendirebilmektir.

Ev sahibi olduğunuz zaman; yaptığınız bu yatırımın yıllar içinde değerlenmesi, bu yatırımı yapabilmek için normalde belki tasarruf etmeyecek iken, kredi ödemelerinizi yaparak otomatik olarak tasarruf yapmak zorunda kalmak gibi avantajları vardır.

Bugünden itibaren seçenekleriniz araştırmaya başlayın. Süreçle ilgili her şeyi bilmenize gerek yok.


2. Adım: Gayrimenkul Danışmanınızın kim olacağına karar verin ve 

                tüm süreçte onunla ilerleyin.

Size yardım edecek gayrimenkul danışmanını ararken, unutmayın ki iyi bir danışman için müşterisi her şeyden önce gelir.

İyi bir gayrimenkul danışmanı:

• Piyasanın genel durumu hakkında sizi bilgilendirir.
• Alacağınız evde ne istediğinizin ve neye ihtiyacınız olduğunun analizini yapar.
• Sürece dahil olacak diğer taraflarla iş koordinasyonunu sağlar.
• Kriterlerinize ve bütçenize uygun evler konusunda size rehberlik eder.
• Mümkün olan en iyi fiyat için sizin adınıza pazarlık yapar.
• Gerekli resmi dokümanların eksiksiz olmasını sağlar ve bürokratik işlemlerin takibini yapar.
• Ortaya çıkan problemler konusunda size bilgilendirip, bu problemlerin giderilmesi için çözümler önerir.

3. Adım: Konut Kredisi alırken seçici davranın.

Konut kredisi alma sürecini kolaylaştırmak için gayrimenkul danışmanınız kredi alma prosedürleri ve ne kadar kredi alabileceğiniz konusunda sizi genel olarak bilgilendirecektir.

​Daha önce müşterisi olunan bankalardan konut kredisi almak daha kolay olacağı için, ilk olarak bu bankalarla görüşmek sizin için faydalı olabilir ama gayrimenkul danışmanınız da sürekli çalıştığı bankalara size yönlendirebilir ve sizinle birlikte bankaya gelerek en uygun krediyi almak için elinden geleni yapar.

4. Adım: Evinizi seçin.
Ev almak için tüm ön çalışmaları yapıp ev aramaya hazır olduğunuzda nereden başlayacağınızı bilemeyebilirsiniz. Çok sayıda satılık ev arasında herhangi bir yönlendirme olmaksızın, ev aramaya başlamak sizin için yorucu ve bunaltıcı olabilir. Gayrimenkul danışmanınız sizi, kriterlerinize uygun, doğru eve yönlendirecektir. Sizin için uygun olan ev büyük önem taşıyan ihtiyaçlarınızı ve mümkün olduğunca çok sayıda isteğinizi karşılayan evdir. 

Ev aramaya başlarken kendinize sormanız gereken sorular arasında:

• Aileniz ve sizin için kritik olan iç ve dış özellikler nelerdir?
• Ne kadar büyüklükte bir eve ihtiyacınız var?
• Hangisi daha önemli: konum mu, büyüklük mü?
• Tadilat yapmanız gereken bir evle ilgileniyor musunuz?
• Evin yıllar içinde değerlenmesi sizin için ne kadar önemli?
• Bilinen bir semtte oturmak sizin için öncelik taşıyor mu?
• Toplu taşımaya yakın olması öncelik taşıyor mu?
• Evinizde olmasından vazgeçemeyeceğiniz özellikler neler?

Satılık evleri görmeye başladıkça, büyük olasılıkla önceliklerinizin değişmeye başladığını göreceksiniz.

5. Adım: Teklif Verin.

Standartlarınıza uygun bir ev bulduktan sonraki adım ne kadar bir fiyat teklif edeceğinize karar vermektir. Unutmayın ki ev almak bir yatırımdır. Fiyata karar verme noktasına geldiğinizde, uygun fiyatı teklif ettiğinizden emin olmanız için gayrimenkul danışmanınız size bölgedeki benzer özelliklere sahip evlerin fiyatları konusunda bilgi verecektir. Fiyat teklifi verirken gayrimenkul danışmanınız dan size rehberlik etmesi konusunda yardım isteyin.

En iyi fiyat teklifini verdiğinize emin olmak için dikkat etmeniz gereken bazı noktalar: 

• Satış Fiyatı - Evin ilan edilmiş fiyatına bakıp bu fiyatı baz kabul ederek başlayabilirsiniz.
• Piyasa Analizi – Gayrimenkul danışmanınız çevredeki karşılaştırılabilir ev fiyatlarını size söyleyerek fiyatın uygun bir noktada olup olmadığına karar vermenize yardım edebilir.
• Tadilatlar: Gayrimenkul danışmanınız fiyat içinde değerlendirebilme niz için ev içinde yapılan yenilikler ve tadilatların listesini size verebilir.

6. Adım: Detayları araştırın.

Gayrimenkul danışmanınız evde yapılan iyileştirmeler ve düzeltilmesi gerekenler bilgisini size verecektir. Böylelikle evi satın alırsanız size neyin beklediğini önceden biliyor olursunuz.

Yapılan tadilatlar ve yapılması gereken iyileştirmeleri satın alma sürecinde bilmek çok önemlidir. Yapılan iyileştirmeler evinizin değerini arttırırken, yapılması gereken tadilatlar sizin için fazladan masraf demektir. Sizin öncelikle önem vermeniz gereken konu su tesisatından, kalitesiz inşaattan kaynaklı yapısal bir hasar olup olmamasıdır.

Bazen büyük gibi görünen problemler az bir uğraş ve düşük bir bütçeyle çözülebilmektedir. 


7. Adım: Kapanış sürecini iyi yönetin.

Doğru fiyatı belirlediniz ve artık satın almaya karar verdiniz. Bu noktada satın almayı riske atmamak için sizin sorumluluğunuzda olan ve dikkat etmeniz gereken bazı hususlar bulunmaktadır. 

Bu sorumluluklar:

• Kredilerinizi ve harcamalarınızı kontrol altında tutmak – Bu dönemde büyük harcamalar yapmayın, bütçenizi kontrol altında tutun.
• Gayrimenkul danışmanınız ve banka yetkilisiyle iletişim halinde olun – Hem bankacınız hem de gayrimenkul danışmanınızın telefonlarına hemen dönme konusunda titizlik gösterin, gerekli dokümanları zamanında sağlamak konusuna önem verin. Aklınıza takılan en ufak bir soruyu bile sormaktan çekinmeyin. Her gerektiğinde yardım isteyin.

8. Adım: Yatırımınızı güvenceye alın.
Tebrikler! Evinizi aldınız …

Evinizi aldıktan sonra evinizin bakımıyla yakından ilgilenin ve olası hasarları ve aksaklıkları daha büyük bir sorun haline dönüşmeden tamir ettirin. Kendinize evin bakımı ile ilgili bir planlama yapın. Bütün bu bakımları yaptırarak, yıllar boyunca yaptığınız finansal yatırımı korumak sizin yararınıza olacaktır.

Ayrıca unutmayın ki, satışınız sonlandı diye bizim ile olan ilişkiniz de sonlanmak zorunda değil. Evinizi aldıktan sonra bile, size gayrimenkul piyasası ile bilgi sağlama, evinizin tadilatı için gerekli yönlendirmeleri yapma, hatta evinizin değerini takip etme konusunda size yardım etmeye devam edeceğiz. 

Hayırlı olsun!

Ev Aramaya Başlamadan Önce Mutlaka Cevaplamanız Gereken 8 Soru

Ev almaya karar verdiniz ve ev aramaya başlamadan önce mutlaka cevaplamanız gereken sekiz soru :

1. Aileniz ve sizin için kritik olan iç ve dış özellikler nelerdir?
2. Ne kadar büyüklükte bir eve ihtiyacınız var?
3. Hangisi daha önemli: konum mu, büyüklük mü?
4. Tadilat yapmanız gereken bir evle ilgileniyor musunuz?
5. Evin yıllar içinde değerlenmesi sizin için ne kadar önemli?
6. Bilinen bir semtte oturmak sizin için öncelik taşıyor mu?
7. Toplu taşımaya yakın olması öncelik taşıyor mu?
8. Evinizde olmasından vazgeçemeyeceğiniz özellikler neler?

Değerli Konut Vergisi Kanununun Yeniden Düzenlemesi

Değerli Konut Vergisi ile İmar Kanunu’ndaki Değer Artış Payı’na ilişkin düzenlemelerin de içinde yer aldığı 7221 sayılı yasa 20/02/2020 tarihinde yayınlanarak yürürlüğe girdi. Böylece Değerli Konut Vergisi ile ilgili olarak yaklaşık 3 aydır yaşanan tartışmalar önemli ölçüde sonuçlandırılmış oldu.

Değerli Konut Vergisi  2021 şubat ayına ertelenmiş oldu.

Değerli Konut Vergisi’ne İlişkin Düzenlemeler

• Vergilendirmeye esas değer mesken nitelikli taşınmazın emlak (bina) vergisi değeri olacaktır.

• 5 milyon Türk Lirası altındaki mesken nitelikli taşınmazlar ile değeri 5 milyon Türk Lirasını aşan mesken nitelikli taşınmazların 5 milyon Türk Liralık kısmı vergiden istisna olacak vergileme bu tutarı aşan kısım için yapılacaktır.

• Mesken nitelikli tek konutu olanlar değeri ne olursa olsun bu vergiden istisna olacaklardır.

• Birden fazla mesken nitelikli konutu olanlardan 5.000.000 Türk Liralık Emlak vergisi değerini aşan konutlarından en düşük değerli olan bir tanesi vergiden istisna olacaktır.

• İlk beyanname verme ve vergileme 2021 yılı Şubat ayında yapılacaktır.

Projeden Maket Ev Satışlarında ki Şikayeler Nelerdir ?

Ticaret Bakanlığı tarafından açıklanan rakamlara göre maketten konut satışı ve ön ödemeli ev satışı hakkında son 5 senede 1.327 şikayet geldi.

Gelen şikayetleri değerlendiren bakanlık 38 şirkete yapmış olduğu değerlendirmesinde 128 milyon liralık ceza kesti.

Gayrimenkulde güvensizlik yaratan ve en çok sorun oluşturan satış türlerinden biri olan maket üzerinden konut satışlarıyla oluşan şikayetler nelerdir? 

• Yapı ruhsatı alınmadan satışlara başlanması,
• Projeden yapılan satışların noter den satış vaadi sözleşmesi olarak yapılmaması,
• Aynı bağımsız bölümün bir den fazla kişiye satılabilmesi,
• Dairenin net - brüt metrekare problemi,
• Sonradan bağımsız bölümlerdeki değişiklik yapılması,
• Sitenin inşaat firması tarafından yönetilmeye çalışılması.
• Ortak alanların kiraya verilmesi,
• Yüksek aidat ücretleri 

Kira Geliri Vergisi Nasıl Hesaplanır ve Ne Zaman Ödenir ?

2019 mesken kira gelirleri istisna tutarı 5 bin 400 TL olarak belirlendi.

Buna göre 2019 yılında elde edilen kira gelirinin toplamı 5 bin 400 TL’ nin altında olanlar kira beyanı vermeyecek ve vergi ödemeyecek. Fakat yıllık kira geliri 5 bin 400 TL’ yi aşanlar kira beyanı verecek ve vergi ödeyecek.



Nasıl Hesaplanır?

Kira gelirinin vergilendirilmesi söz konusu olduğunda elde edilen gelir tutarı iki farklı şekilde hesaplanabilmektedir. Bu yöntemler şunlardır:

Götürü Gider Yöntemi
Bu yöntemde hesaplama yapılırken yıllık kira bedelinden, işlem yapılan yılın istisna bedeli düşülür ve kalan tutarın %15’i yine kalan tutardan çıkarılır ve bu tutar vergiye tabi tutar olarak belirlenir. Son olarak tutara o yılın damga vergisi eklemesi yapılır.

Gerçek Gider Yöntemi

Bu yöntemde ödeme yapmak isteyen mal sahipleri için hesaplama yıllık kira bedelinden faturalı tüm giderlerin düşülmesiyle gerçekleştirilmektedir. Bu yöntemde gayrimenkul satın alınırken ödenen kredi faizleri, sigorta giderleri veya idare giderleri hesaplamaya dahil edilmektedir.

Yukarıdaki yöntemlere göre mülk sahipleri istedikleri usulü seçmekte özgürdür. Ancak götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemini tercih edemezler.


Kira geliri beyannamesini www.gelirler.gov.tr adresinden elektronik ortamda verebilirsiniz. Kira gelirinizi ise Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte Bağlı olduğunuz Vergi Dairenize ödeyebilirsiniz.

Değerli Konut Vergisi

07.12.2019 tarih ve 30971 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7194 sayılı Kanun ile hayatımıza giren vergilerden bir tanesi de Emlak Vergisi Kanunu’na dahil edilen Değerli Konut Vergisi. Söz konusu Kanun ile Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından belirlenen değer veya Emlak Vergisi Kanunu’nda tanımlanan bina vergi değerinden birisinin 5 milyon Türk lirasını aşan mesken nitelikli taşınmazlardan binde 3-10 oranlarında vergi alınması düzenlenmiştir.

İlgili Kanuna aşağıda ki link ten ulaşabilirsiniz.

https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2019/12/20191207.pdf